又触发“顶格社保”，快盯紧开盘套数多的粉盘 | 楼先生问答NO.663
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二手房没人买，9月成交套数恐怕还得下探。新房依然难摇，位于三塘的阳光城·檀映里开出96套房源，有房户入围条件是社保188个月，也就是触发顶格社保。
杭州楼市完全分裂成了两个市场：一个是跌跌不休的二手房市场，一个是红盘潮后并不见降温的新房市场。
在新政后且红盘潮进行时，我们就预测过：接下来社保巨子会越来越多，尤其单价4万左右的粉盘，我称之为第一梯队的粉盘，拼社保的程度只会越来越激烈。
从檀映里的报名情况来看，8月红盘潮最容易入围。
接下来剩下的红盘和粉盘，比如滨融府、和品、中杭府，以及萧山市北、运河新城、艮北新城、笕桥等，如果都是“挤牙膏式”开盘，拼到顶格社保，会是新常态。
我再次强调：盯住那些开盘套数多的粉盘，一次性三四百套或者五六百套的，不要犹豫，就去报名。比如萧山市北的滨涛映月，一次性开620套，还有滨江区某盘，532套，限价38000元/㎡。
杭州人对于楼市的预期，已经在改变，但还没有完全反转，就像房价一直是“易涨难跌”一样。两年多了，摇号成为了杭州人买房的日常和习惯。真要不摇号了，不敢想象那时是什么境况，杭州人还会不会买房？
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500万、艮北/笕桥、招商德信·花芸春境
@Julie
社保顶格二套，预算450-500万之间，家庭成员一位半山上班，一位市中心秋涛路上班，交通为最重要考虑因素，接下来新盘还有哪些可考虑？很着急。已摇号两年一次都没中的飘过。二套自住改善，一家三口自住。
楼先生：听上去还挺惨的啊，但实际上很多改善家庭也都是「摇摇无望」，至少目前杭州限价还没放松，政策方面还在继续为刚需和改善家庭争取了时间。这样想想，你们的心态就会平缓一些。
如果不考虑二手房，四五百万的预算，只能继续摇下去。接下来，主城区的艮北、笕桥的新楼盘可以重点关注，比如绿城·潮听明月，限价42400元/㎡，这个楼盘边上就是艮北的标杆二手小区杨柳郡，所以摇号还是要拼一点运气。另外就是笕桥，今年春来雅庭还会继续开盘，到明年世茂笕桥TOD的住宅也会上市，摇不中这个就继续摇那个。
或者思路转换一下，直接买到半山丁桥附近，限价31500元/㎡，500万的预算可以买大户型，相对来说，丁桥的摇号难度也会低一些。比如今年丁桥会有绿城和招商&德信两个项目，分别是绿城·沐春明月和招商德信·花芸春境。
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未来科技城、映月台89方、华润绿汀路TOD
@王丽霞
我和老公婚前各买了一套未来科技城的房子。老公买了合景映月台89方，我买了万科天空之城148方（明年6月交付后打算自住）。目前未科也不是无房和人才才能上车，二手房考虑到房价上涨空间也有限，是否要卖了合景映月台，去摇华润tod或者考虑skp，置换更优质的房产？目前有两个顾虑，一个是卖了摇不中是个风险，第二个我们目前无孩，长远要考虑学区。请问老师有什么建议吗？
楼先生：这样的置换，看上去非常完美，但可行性却不怎么高。不管是华润绿汀路TOD还是奥体的SKP，等到它们上市时，又会是非常非常难买的超级大红盘。如果你对自己的运气很有信心，那就去拼一拼。
现在一个很明显的趋势，二手房正在降温，但二手房降温并不代表新房就会好买，尤其你关注的这些顶流新盘，你想想看，行情得差到哪个地步才能想买就能买得到。换句话说，当大家都不想买的时候，你还有勇气买吗？
你想换，不拦着你。但有一个观点还是要讲的，未来科技城的二手房已经在松动了，这是大行情下的正常现象，不仅仅未来科技城降温了，奥体、申花、滨江这些热门区域无一例外。但长远看，未来科技城的基本面没有变，我依然看好未来科技城。
至于学区，反而是「大可不必」，教育改革还没见底，学区房的价值底部还没看到，要买也没必要那么着急。教育均衡是国策下的大趋势，你都还没孩子呢，等等吧。
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父母养老带孩子、河滨之城/西庐、别乱折腾
@骆笑
14年社保，目前一套紫金府88方两房，还有一套蒋村120方自住，孩子在此上学。想卖掉紫金府88方，去置换蒋村的河滨之城或者西庐的89方三房，是否是好的时机？主要是为了老人过来杭州一起住和养老，方便照顾孩子，又有自己的空间。中杭府预算太高了，摇号难，不敢下手。
楼先生：要是想卖掉紫金府，拼一下中杭府的手气，还可以努力试一试。只是置换成河滨之城或者西庐，怎么看都不是「非这样不可」。从资产角度看，紫金府也没输给河滨之城半分，甚至产品上看，比西庐还要好一点。当然了，置换到蒋村去，和父母一碗汤的距离，是更方便照顾。但这样的置换，是否真值得这样折腾？
置换之前，有两个建议：一个是先把父母接过来住一下紫金府，是不是其实也可以的。从紫金府开车到蒋村，10分钟左右。如果父母会开车就更方便了，孩子他们也能接送。如果父母不会开车，你们把孩子送到紫金府也还好吧。另一个是让父母住蒋村，你们自己住紫金府，孩子周末跟你们住紫金府。
我是劝你先别折腾。尤其目前二手房行情还没见底，一个是你的紫金府是否好卖不好讲，另一个这个时候去买河滨或西庐，也未必是性价比最高的时候。
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700-800万、申花/蒋村/大关、银行信贷政策
@小沐PINee
刚参加了天珏的摇号，没有中。11年的社保。预算在700-800万。有一套绿城慧园89方，想要在附近再买一套大一些的房子，就是自住。是应该继续盯着天珏或者中杭府摇，还是可以入手二手房？最近也有在看上尚庭的双拼120方。价格在可接受范围，但是双拼可以买吗？
楼先生：双拼户型为什么卖得比较便宜，它是有道理的。这样的便宜，不建议去捡。虽然是自住，但等到哪天想卖房子了，就知道这种双拼户型，会非常难卖。要记住，杭州的限购政策，会跟北京、上海和深圳一样，将会是长期执行的政策。所以这个先PASS掉吧。
申花还有滨融府、天珏华府，蒋村还有中杭府，大关还有望品，这些都摇。目前已经有这么好的一套房子在住着，那就慢慢摇吧。如果都摇不中了，再回过头看二手房，二手房反而不用那么着急。
杭州二手房的成交量已经五连跌，估计9月的二手房成交数据还会更加难看。目前二手房市场已经相对冷静。如果银行的信贷继续卡住脖子，二手房会更加明显地转向卖方市场。
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300万、新街VS萧山科技城、绿城·山澜桂语
@宋Sir
老师好，我的个人情况，在滨江江陵路地铁附近上班，300W+预算，30岁下单身，5年社保。现在有两个目标：1、新街的保利欣品华庭洋房，已有地铁通勤，且不用摇号。2、萧科的江澜湾高层，需要摇号。本身买房需求没有很迫切。能帮忙给下建议或者其他的楼盘选择吗，谢谢。
楼先生：这就有点矛盾了，买房需求又不是很迫切，那是要不要急着上车呢？如果急着上车，自住来讲，新街是不错的选择，离滨江近，家门口就有地铁。但从升值角度，欣品华庭的洋房，目前没有想象空间。另外，新街的城市界面和配套不够「高能」。
相比之下，萧山科技城的起点和配套，都是顶级配置。从区域发展长远看，一个更国际化的萧山科技城，比新街肯定更有爆发力，房价的天花板也会更高一些。9月1日萧山科技城的购物中心官宣了名字，叫「光环梦中心」，从规划方案看，里面有很多潮牌，也有垂直森林。香港置地出品，能级就不会LOW。
这两个楼盘的选择上，想要赶紧上车，买新街的洋房自住，也不会错。但年轻人若是更喜欢洋气的配套和更崭新的城市界面，仁恒的房子很有魅力。至于其他的选择，300万+的预算，南站新城的绿城·山澜桂语轩，或者沿着地铁6号线关注转塘TOD项目。
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